Le marché qui ne baisse jamais

Depuis deux ans, le marché immobilier français donne des signes de fatigue. Les taux ont grimpé, les acheteurs ont reculé, les notaires parlent d'attentisme. Sur la Côte d'Azur, une partie du marché n'a rien vu de tout cela.

Il faut distinguer deux choses que l'on confond souvent. Il y a l'immobilier de la région, appartements, maisons de ville, résidences secondaires classiques, qui suit avec un temps de retard les mêmes courbes que le reste du pays. Et il y a l'ultra-prime : la centaine de propriétés qui, chaque année, se négocient au-delà de plusieurs millions, parfois bien davantage. Ces deux marchés portent le même nom. Ils n'ont plus grand-chose en commun.

Une offre qu'on ne peut pas fabriquer

La première raison tient à la géographie. On ne construit plus en front de mer à Cap-Ferrat. On n'ajoute pas de parcelles au Cap d'Antibes, ni de villas Belle Époque sur les hauteurs de Cannes. Le stock de biens véritablement rares est fixe, et il diminue, à mesure que certaines familles gardent, transmettent, refusent de vendre.

Quand l'offre ne bouge pas et que la demande reste mondiale, le prix ne se discute pas de la même manière. Un acheteur sérieux ne compare pas un prix au mètre carré : il sait qu'il n'existe pas deux fois le même bien, et que celui qu'il convoite n'aura peut-être pas d'équivalent avant des années.

Sur ce segment, on n'achète pas un mètre carré. On achète une chose qui n'existe qu'en un seul exemplaire.

La carte des acheteurs a changé

Ce qui a bougé, en revanche, c'est l'origine des acquéreurs. La clientèle russe, longtemps centrale sur le littoral, s'est effacée après 2022. Les Britanniques ont été freinés par le Brexit et la fiscalité. À leur place sont arrivés, ou revenus, d'autres profils : Américains attirés par un euro faible, familles du Golfe, Européens du Nord, et une clientèle française qui rapatrie son patrimoine vers des actifs tangibles.

Ce renouvellement a une conséquence concrète. Les nouveaux acheteurs ne cherchent pas un projet. Ils veulent un bien immédiatement habitable, techniquement sain, déjà pensé. Un actif qui se tient, qu'on peut transmettre, et qui ne réservera pas de mauvaise surprise.

Le piège des belles ruines

C'est là qu'un second marché s'est creusé, à l'intérieur même de l'ultra-prime. D'un côté, les biens prêts à vivre, rares et chèrement disputés. De l'autre, les villas anciennes à reprendre, superbes sur le papier, mais grevées par des travaux lourds, des contraintes énergétiques nouvelles et des délais qui découragent. Le diagnostic de performance énergétique, longtemps ignoré sur ce segment, commence à peser même ici.

Deux propriétés voisines, vue identique, peuvent désormais se vendre à des conditions très différentes selon leur état réel. L'écart ne se lit pas dans l'annonce. Il se révèle à l'expertise.

Un marché solide n'est pas un marché liquide

Reste à ne pas confondre solidité et facilité. Si les prix de l'ultra-prime résistent, le nombre de transactions, lui, reste faible. Vendre un bien d'exception peut prendre des mois, parfois des années. Acheter le bon suppose d'être informé avant les autres, car l'essentiel ne passe jamais par une vitrine.

C'est précisément ce qui distingue ce marché : il ne récompense ni la vitesse, ni la surenchère, mais la justesse et le réseau. On n'y entre pas en cliquant. On y entre en étant attendu.